中民投的地产大败局

本文来自微信公众号“地产大爆炸”

巨额、预期之外的债务危机席卷时,再强的企业也经受不住。

作为中国唯一一家带有“国字头”背景的民营投资公司,曾经3年时间内资产规模从300亿迅猛扩张到3000亿,中国民生投资股份有限公司(以下简称中民投)在2017年之时风光熠熠,追捧者云集,一度被誉为中国版“大摩”。

而如今中民投宛如陷入泥沼的大象,债务悬顶、人事动荡、频繁被列为被执行人,甚至连20亿的债务都还不起。

时异事殊,令人唏嘘。

5月7日,据中国执行信息公开网显示,中民投被列被执行人,与大连银行陷入借款合同纠纷,执行标的10.95亿元。

这已经是近一年来,中民投被执行的第5次,执行金额合计19.93亿元。

此外,以中民投为发行主体的存量债有3只,包括”18中民G2”、”18中民G1”、”16民生投资PPN002”,存量债余额超过28亿元。

这只是其巨型债务的冰山一角。

资料显示,2016年、2017年和2018年9月末,中民投负债总额分别为2004.45亿、2292.47亿和2327.92亿,然而,外界通过公开渠道了解中民投债务的情况也止于此。

从2019年开始,中民投一直在变卖优质资产,换取资金回流,来填补这个大坑,而2年的资产重组仍未见曙光。

曾经搭建起来的地产帝国,坐拥阳光城、上置集团、亿达中国等一众头部房企,如今只能留下满目疮痍,一地鸡毛。

01

地产帝国拔地而起

在中国企业界,有一件很神奇的事情:不管开始的业务是什么,做着做着几乎都会转型金融或者地产,中民投也未能免俗。

李总理签字,国务院批复,59家大型民企发起,500亿元注册资金,首家“中字头”民营大型投资公司…

诸多光环加身的中民投在2014年成立,初衷是做产融结合,以金融的方式整合国内三大产能过剩行业,包括钢铁、光伏和船舶,从而构建四大产业平台。

经历了2015年的股市、房市双牛后,中民投这艘巨舰的开始偏航,2016-17年几乎把所有的资源用来发展房地产和金融。

2015年4月,中民投砸下45亿元巨资投了阳光城,成为其单一最大股东。

2016年10月,中民投旗下中民嘉业以14.9亿港元,成为上置集团控股最大股东。

2016年11月,中民投旗下中民嘉业斥资逾30亿港元入主亿达中国。

仅2016年,其在地产领域投资现金流就高达300多亿,连恒大碧桂园等都望尘莫及。

2016年,长期债务资金支撑了中民投资产的继续膨胀。到这年年底的时候,中民投资产规模再次倍增,增长到约2725亿元。

这只是辉煌的片刻。

2017年,中民投债务结构开始恶化:总资产结束了跳升,增长了12%,突破3000亿元短期负债增加了333亿元这一年资产的膨胀,完全依靠短期负债的支持。

短贷长投,顾名思义为短期借款用于长期投资,导致的结果就是短期偿债能力不足,容易发生流动性危机。

之后2018年地产和金融市场不佳,遇到去杠杆大环境,再加上银行抽贷,流动性问题难以避免的走向爆发。

2019年2月,一宗30亿元债券兑付延期、出现技术性违约,正式将中民投的债务危机揭露给外界。

一夜筑成的帝国大厦刹眼间摇摇欲坠。

02

“断腕”自救的保卫战

靠债务杠杆堆砌的繁华,终归是黯然退场。

中民投从2018年下半年开始“断臂求生”,包括寻求出售其最优质资产——上海董家渡13、15地块给绿地集团。

要知道,这块地是2014年中民投联合上海外滩投资、嘉鹭投资以248.5亿入主黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块,溢价率0.2%,楼板价35392元/平,当时这里成为上海总价地王。

这笔交易为中民投带了121亿的巨额现金流入,也正式拉开了其出售资产补充现金流的大幕。

中民投大手一挥,把能卖的都卖了。

包括转让所持阳光城的股份、将董家渡项目转售绿地、沈阳项目卖给阳光城、物业卖给雅居乐、中民爱普卖给世茂、建筑公司卖给建业。

连深圳蛇口的城市更新资产包,几经波折一度流拍,终于在去年一季度溢价处置。

截至目前,中民投对外投资中,有“房地产”、“置业”字样的子公司共30家,其中4家已注销。而剩下的26家,中民投持股超过50%的仅有2家公司。

地产行业以投入大、重资产、周期长著称,中民投在如此困难之际,抛售优质地产股份已成为弃子保帅的唯一解。

而以目前现状来看,抛售地产获得的现金流都难以解渴了。

03

城门失火殃及鱼池

中民投自顾不暇,其核心的两块地产“山芋”也必然遭受到严重波及。

一个是持股61.2%的亿达中国,一个是持股79.7%的上置集团。

从去年开始,因控股股东的债务危机、前执行董事被拘、债务违约等事项,导致亿达中国若干贷款协议触发事件,需提前偿还的款项超过90亿元。

再加上公司经营业绩也稍显乏力,其主营业务为产业园区,这类项目前期资金消耗大、回款周期长,导致资金大量沉淀,资金链出现了严重短缺。

其困局直接反映在其去年的财报里。

2020年,亿达中国收入为52.04亿元,同比减少14.4%。报告期内,毛利同比下降41.6%至12.45亿元,毛利率为23.9%;归属股东净利润1.73亿元,同比下降61.66%。

内忧外患之际,亿达中国只能依靠出售资产“渡劫”。

2021年3月,亿达公司披露将旗下物业企业亿达服务所有权益转让给龙湖集团,对价12.73亿元。

被卖掉的亿达服务,是目前亿达中国手里为数不多的优质资产,2020年上半年,公司5大业务板块中,物业是唯一收入增长的业务板块。

在地产圈今年刮起的“物业上市,发力物业板块”潮流之风下,亿达中国反向操作,忍痛割爱,以此来换取短暂的呼吸权。

曾和“万达”齐名,贵为产业园双霸,如今唯恐甩卖不及,令人唏嘘不已。

有投资者在公开平台感慨:那个冬天,如果中民投没有出现,可能亿达中国会过得好一些。

04

曾经最香 如今无人接盘

上置集团与亿达中国的情况有些许不同,但也殊途同归。

2015年中民投入主后,连亏14年的上置集团迅速扭亏为盈,且获得了百亿的银行授信。

但这一切并未长久。2018年,其净利润开始下滑,2019年公司巨亏22.8亿,股价跌至0.034港元/股,被评级机构评为最易流动性枯竭的房企之一。

身为中民投子公司,上置集团也不得不频频将资产放上货架以自救。

其中包括以12.85亿的价格向阳光城出售了沈阳项目公司的全部股权;以3176万英镑(约合2.8亿人民币)的价格出让旗下润斯投资51.1%股权及相关贷款,润斯投资持有英国伦敦两项商办物业。

卖卖卖,问题是现在上置集团的连卖资产都成问题。

上置集团手上的北京资产包股权、上海金心置业45.11%股权,二者一直迟迟无法出手,去年7年中旬,试图出售其在上海唯一一个正在开发的项目——“华府一号”未果,18.2亿元筹集泡汤。

可以想象,大东家中民投的资金链危机解决不了,亿达中国、上置集团也就很难走出资金困局,尽早“分手”对于彼此都是解脱。

而如今中民投已然把这两家上市公司被摆上货架,看哪家巨头有实力接盘,拖着这个“民营巨舰”艰难前行。

去年,中国长城资产宣布与中民投开展合作,将在流动性管理、产业投资、债务重组、资产处置等各方面重整,而媒体把其定调为:

积极落实中央支持民营经济政策。

这会是一个新篇章的开始吗?

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